Compreender sua hipoteca ajuda você a tomar melhores decisões financeiras. Em vez de apenas aceitar ofertas cegamente, é aconselhável olhar para os números por trás de qualquer empréstimo – especialmente um empréstimo significativo, como um empréstimo para habitação.
- Você pode calcular o pagamento mensal da hipoteca usando uma calculadora de hipoteca ou manualmente.
- Você precisará coletar informações sobre o principal e a taxa de juros da hipoteca, a duração do empréstimo e muito mais.
- Antes de solicitar empréstimos, revise sua renda e determine quanto você se sente confortável em gastar em um pagamento de hipoteca.
Começando a calcular sua hipoteca
As pessoas tendem a se concentrar no pagamento mensal , mas existem outros recursos importantes que você pode usar para analisar sua hipoteca, como:
- Comparar o pagamento mensal de vários empréstimos à habitação diferentes
- Calcular quanto você paga de juros mensalmente e ao longo da vida do empréstimo
- Calcular quanto você realmente paga ao longo da vida do empréstimo versus o principal emprestado, para ver quanto você realmente pagou extra
As entradas
Comece reunindo as informações necessárias para calcular seus pagamentos e entenda outros aspectos do empréstimo. Você precisa dos detalhes abaixo. A letra entre parênteses informa onde usaremos esses itens nos cálculos (se você optar por calcular isso sozinho, mas também poderá usar calculadoras on-line):
- O valor do empréstimo (P) ou principal, que é o preço de compra da casa mais quaisquer outros encargos, menos o adiantamento
- A taxa de juros anual (r) do empréstimo, mas cuidado que não é necessariamente a TAEG, pois a hipoteca é paga mensalmente, não anualmente, e isso cria uma pequena diferença entre a TAEG e a taxa de juros
- O número de anos (t) que você tem que pagar, também conhecido como "prazo"
- O número de pagamentos por ano (n), que seria 12 para pagamentos mensais
- O tipo de empréstimo ; por exemplo, taxa fixa, somente juros, ajustável
- O valor de mercado da casa
- Sua renda mensal
Cálculos para Empréstimos Diferentes
O cálculo que você usa depende do tipo de empréstimo que você tem. A maioria dos empréstimos à habitação são empréstimos de taxa fixa padrão . Por exemplo, hipotecas padrão de 30 ou 15 anos mantêm a mesma taxa de juros e pagamento mensal por sua duração.
Para esses empréstimos fixos, use a fórmula abaixo para calcular o pagamento. Observe que o quilate (^) indica que você está elevando um número à potência indicada após o quilate.
Pagamento = P x (r / n) x (1 + r / n)^n(t)] / (1 + r / n)^n(t) - 1
Exemplo de cálculo de pagamento
Suponha que você tome emprestado $ 100.000 a 6% por 30 anos, a ser pago mensalmente. Qual é o pagamento mensal? O pagamento mensal é de $ 599,55.
Insira esses números na fórmula de pagamento:
- {100.000 x (0,06 / 12) x [1 + (0,06 / 12)^12(30)]} / {[1 + (0,06 / 12)^12(30)] - 1}
- (100.000 x 0,005 x 6,022575) / 5,022575
- 3011,288 / 5,022575 = 599,55
Você pode verificar sua matemática com a planilha Calculadora de Amortização de Empréstimos .
Quanto você paga de juros?
O pagamento da hipoteca é importante, mas você também precisa saber quanto é aplicado aos juros a cada mês. Uma parte de cada pagamento mensal vai para o custo dos juros e o restante paga o saldo do empréstimo. Observe que você também pode ter impostos e seguros incluídos em seu pagamento mensal, mas esses são separados dos cálculos do empréstimo.
Uma tabela de amortização pode mostrar — mês a mês — exatamente o que acontece com cada pagamento. Você pode criar tabelas de amortização manualmente ou usar uma calculadora e uma planilha online gratuitas para fazer o trabalho para você. Dê uma olhada em quanto total de juros você paga ao longo da vida do seu empréstimo. Com essas informações, você pode decidir se deseja economizar dinheiro:
- Pegar menos emprestado (escolhendo uma casa mais barata ou fazendo um adiantamento maior)
- Pagando extra a cada mês
- Encontrar uma taxa de juros mais baixa
- Escolher um empréstimo de curto prazo (15 anos em vez de 30 anos, por exemplo) para agilizar o pagamento da sua dívida
Empréstimos de curto prazo, como hipotecas de 15 anos, geralmente têm taxas mais baixas do que empréstimos de 30 anos. Embora você tivesse um pagamento mensal maior com uma hipoteca de 15 anos, gastaria menos com juros.
Fórmula de cálculo de pagamento de empréstimo somente de juros
Empréstimos apenas com juros são muito mais fáceis de calcular. Infelizmente, você não paga o empréstimo com cada pagamento exigido, mas normalmente pode pagar mais a cada mês se quiser reduzir sua dívida.
Suponha que você tome emprestado $ 100.000 a 6% usando um empréstimo apenas com juros com pagamentos mensais. Qual é o pagamento? O pagamento é de R$ 500.
Pagamento do Empréstimo = Valor x (Taxa de Juros / 12)
Pagamento do empréstimo = $ 100.000 x (0,06 / 12) = $ 500
Verifique sua matemática com a calculadora somente de juros no Planilhas Google.
No exemplo acima, o pagamento somente de juros é de $ 500 e permanecerá o mesmo até:
- Você faz pagamentos adicionais além do pagamento mínimo exigido. Isso reduzirá o saldo do seu empréstimo, mas o pagamento exigido pode não mudar imediatamente.
- Depois de um certo número de anos, você é obrigado a começar a fazer amortizações para pagar a dívida.
- Seu empréstimo pode exigir um pagamento de balão para pagar totalmente o empréstimo.
Cálculo de Pagamento de Hipoteca com Taxa Ajustável
As hipotecas de taxa ajustável (ARMs) apresentam taxas de juros que podem mudar, resultando em um novo pagamento mensal. Para calcular esse pagamento:
- Determine quantos meses ou pagamentos faltam.
- Crie um novo cronograma de amortização para o tempo restante.
- Use o saldo do empréstimo pendente como o novo valor do empréstimo.
- Insira a nova (ou futura) taxa de juros.
Digamos que você tenha um saldo de empréstimo híbrido-ARM de US$ 100.000 e restem 10 anos para o empréstimo. Sua taxa de juros está prestes a se ajustar a 5%. Qual será o pagamento mensal? O pagamento será de $ 1.060,66.
Saiba quanto você possui (patrimônio líquido)
É crucial entender quanto de sua casa você realmente possui. Claro, você possui a casa - mas até que seja pago, seu credor tem uma garantia sobre a propriedade , então não é sua. O valor que você possui, conhecido como "home equity", é o valor de mercado da casa menos qualquer saldo de empréstimo pendente.
Você pode querer calcular seu patrimônio por vários motivos.
- Sua relação empréstimo-valor (LTV) é fundamental, porque os credores procuram uma relação mínima antes de aprovar empréstimos. Se você deseja refinanciar ou descobrir quanto seu pagamento inicial precisa ser em sua próxima casa, você precisa saber a relação LTV.
- Seu patrimônio líquido é baseado em quanto de sua casa você realmente possui. Ter uma casa de um milhão de dólares não faz muito bem se você deve $ 999.000 na propriedade.
- Você pode emprestar contra sua casa usando segundas hipotecas e linhas de crédito home equity (HELOCs). Os credores geralmente preferem um LTV abaixo de 80% para aprovar um empréstimo, mas alguns credores vão mais alto.
Você pode pagar o empréstimo?
Os credores tendem a oferecer o maior empréstimo para o qual eles o aprovarão, usando seus padrões para uma relação dívida / renda aceitável . No entanto, você não precisa pegar o valor total – e geralmente é uma boa ideia pedir emprestado menos do que o máximo disponível.
Antes de solicitar empréstimos ou visitar casas, revise sua renda e suas despesas mensais típicas para determinar quanto você se sente confortável em gastar em um pagamento de hipoteca. Depois de conhecer esse número, você pode começar a conversar com os credores e analisar os índices de dívida / renda. Se você fizer o contrário (ignorando suas despesas e baseando seu pagamento de moradia apenas em sua renda), poderá começar a comprar casas mais caras do que pode pagar, o que afeta seu estilo de vida e o deixa vulnerável a surpresas.
É mais seguro comprar menos e aproveitar um pouco de espaço de manobra a cada mês. Lutar para acompanhar os pagamentos é estressante e arriscado, e impede que você economize para outros objetivos.
Perguntas frequentes (FAQs)
O que é uma hipoteca de taxa fixa?
Uma hipoteca de taxa fixa é um empréstimo à habitação que tem a mesma taxa de juros para a vida do empréstimo. Isso significa que seu pagamento mensal de principal e juros permanecerá o mesmo. A proporção de quanto do seu pagamento vai para juros e principal mudará a cada mês devido à amortização. A cada mês, um pouco mais do seu pagamento vai para o principal e um pouco menos para os juros.
O que é uma hipoteca apenas com juros?
Uma hipoteca apenas com juros é um empréstimo à habitação que lhe permite pagar apenas os juros dos primeiros anos em que tem a hipoteca. Após esse período, você precisará pagar o principal e os juros, o que significa que seus pagamentos serão significativamente maiores. Você pode fazer pagamentos do principal durante o período somente de juros, mas isso não é obrigatório.