Se você é autônomo e está no mercado para comprar uma casa, está em boa companhia, com mais de 14 milhões de proprietários autônomos em todo o país.
Comprar uma casa se você for autônomo é possível, mas esteja preparado para um processo de subscrição um pouco mais rigoroso do que seus ex-colegas de trabalho e amigos. Assim como construir uma boa pontuação de crédito, se preparar para comprar uma casa enquanto você trabalha por conta própria exigirá tempo e paciência.
- A maioria dos credores exige dois anos completos de trabalho autônomo antes de se qualificar para solicitar uma hipoteca.
- Esteja preparado para entregar documentos mostrando as finanças de sua empresa, além de suas finanças pessoais.
- Alguns credores estão abrindo exceções caso a caso para empresas duramente atingidas pela pandemia do COVID-19.
O que os credores estão procurando quando você trabalha por conta própria
A boa notícia é que os credores analisam muitos dos mesmos requisitos de hipoteca se você for autônomo, assim como quando você trabalha para uma empresa. Aqui estão as grandes coisas que eles vão considerar:
Pontuação de crédito
Ter uma boa pontuação de crédito é ainda mais importante se você for autônomo. "Meu conselho é primeiro verificar seu crédito, porque quanto maior sua pontuação de crédito, melhor a taxa de juros", disse Linda McCoy, presidente do conselho da National Association of Mortgage Brokers.
Além de receber uma melhor taxa de juros, você terá mais opções disponíveis para você. Se você não puder se qualificar para uma hipoteca convencional por qualquer motivo, por exemplo, poderá ter mais sorte com outro programa - mas terá mais sucesso se tiver uma boa pontuação.
Relação dívida/renda (DTI)
Os credores usam seu índice DTI para calcular quanta hipoteca você pode pagar. Para a maioria dos empréstimos, você está limitado a um pagamento mensal total da dívida de 43% de sua renda.
Se 43% ou mais do seu salário a cada mês já estiver indo para pagamentos de dívidas, talvez você não seja elegível para uma hipoteca.
Pagamento inicial
A maioria dos programas de hipoteca exige um pagamento mínimo de 3% do preço de compra da sua casa. No entanto, 20% é ainda melhor, especialmente se você optar por uma hipoteca convencional, que é o tipo mais comum. Isso porque, com esse tipo de hipoteca, qualquer valor inferior a 20% exigirá que você pague uma taxa adicional pelo seguro de hipoteca privada ( PMI ), e isso pode afetar significativamente o orçamento da sua casa própria.
Estabilidade do Emprego
Os credores geralmente assumem que, se você trabalha para uma empresa, pode continuar trabalhando lá indefinidamente (mesmo que nem sempre seja uma suposição segura). Se você trabalha para si mesmo, os credores consideram uma proposta mais arriscada.
É por isso que eles geralmente passam muito tempo analisando os detalhes da sua empresa. Em geral, a maioria dos credores não considerará sua renda comercial a menos que você possa demonstrar pelo menos dois anos completos de trabalho autônomo consistente.
Solidez Financeira do Seu Negócio
Outra coisa que os credores procuram são os sinais de que seu negócio vai durar. Qualquer coisa que você possa fazer para mostrar que administra um negócio legítimo - como apresentar uma licença ou registro - e provar que seu produto ou serviço está em demanda ajudará a convencer um credor a aprová-lo para uma hipoteca.
Isso pode ser complicado, pois os desafios econômicos que começaram em 2020 forçaram muitas empresas a fechar; no entanto, existem soluções alternativas para isso. “Houve algumas exceções feitas para o COVID, onde voltamos e obtivemos os dois anos anteriores em certos tipos de negócios”, disse McCoy. "Isso foi caso a caso."
Documentação que você terá que fornecer
Preparar todos os documentos para solicitar uma hipoteca já é uma tarefa enorme para muitas pessoas.
Para pessoas independentes que solicitam uma hipoteca, prepare-se para um ajuntamento de documentos ainda maior do que um comprador tradicionalmente empregado.
Os credores podem variar em quais documentos específicos eles precisam de candidatos autônomos, mas você deve estar preparado para mostrar os seguintes arquivos:
- Dois anos de declarações de impostos pessoais anteriores
- A demonstração de lucros e perdas (P&L) do ano atual
- Dois meses de extratos bancários de negócios
- Dois anos de formulários 1099 de seus clientes
- Dois anos de declarações de impostos comerciais anteriores, incluindo qualquer Schedule Cs, Schedule K-1s ou outros formulários que você arquivar
Em alguns casos, seu credor também pode exigir outros documentos de você, como:
- Alvará de funcionamento
- Comprovante de seguro empresarial
- Declaração assinada do seu contador público certificado (CPA)
- Recibos de compras empresariais
- Contratos de contratante independente
Entendendo sua relação dívida/renda
Quando você trabalha por conta própria, descobrir seu DTI pessoal pode se tornar um pouco confuso porque seu nome pessoal geralmente está listado com a dívida comercial. Em geral, uma dívida comercial pode ser incluída no nome da sua empresa e excluída do seu próprio DTI pessoal se: 7
- Sua empresa nunca atrasou o pagamento dessa dívida.
- Sua empresa paga essa dívida com fundos da empresa e não com sua conta pessoal.
- Seu credor considera essa dívida em consideração na análise de fluxo de caixa de sua empresa.
Como melhorar suas chances de conseguir uma hipoteca
Não há dúvida de que obter uma hipoteca como autônomo é mais difícil do que para pessoas tradicionalmente empregadas. Mas, além de esperar pelo menos dois anos depois de iniciar seu negócio, há duas outras grandes coisas que você pode fazer para ajudar a si mesmo.
Limite suas deduções
"Muitos mutuários fazem o máximo de deduções possível em suas declarações fiscais e, quando decidem finalmente comprar uma casa, descobrem que não têm renda suficiente para comprar a casa dos seus sonhos", disse McCoy. "Se você gasta com isso, nós também o fazemos."
Se você sabe que vai comprar uma casa nos próximos dois anos, agora pode não ser a hora de investir muito dinheiro em seu negócio. Isso reduzirá sua renda e aumentará seu DTI, tornando-o potencialmente incapaz de obter uma hipoteca.
Encontre um bom agente de empréstimos e fale com eles cedo
Se você estiver interessado em comprar uma casa no futuro como um mutuário autônomo, há vantagens em entrar em contato com um bom agente de empréstimos hipotecários desde o início, especialmente aquele especializado em ajudar mutuários autônomos. Eles podem ajudar a orientá-lo na preparação para o que você precisa fazer, mesmo anos antes de você realmente solicitar uma hipoteca.
"Converso com as pessoas o dia todo. Elas me contam suas histórias e sou um solucionador de problemas como a maioria dos originadores de empréstimos. É isso que fazemos", disse McCoy. "Nós os ajudamos a passar por esse processo de empréstimo hipotecário às vezes complicado."
Perguntas frequentes (FAQs)
Quando trabalha por conta própria, precisa de ganhar mais dinheiro para comprar uma casa?
Não necessariamente. Os credores estão verificando principalmente se sua renda é estável e se você pode pagar a hipoteca. Você não será necessariamente penalizado se ganhar $ 50.000 por ano empregado por conta própria versus potencialmente receber mais trabalhando para um empregador. Você pode apenas ter que mostrar mais documentação.
Como você calcula a renda do trabalho autônomo para uma hipoteca?
O rendimento do trabalho por conta própria é calculado com base no rendimento do seu negócio menos as despesas do seu negócio (em outras palavras, o seu rendimento líquido ). Os credores calculam a média desse número nos últimos dois anos. Portanto, se sua renda líquida for de $ 25.000 em um ano e $ 50.000 no próximo, sua renda média será calculada como $ 37.500.
Como você prova sua renda de trabalho autônomo para uma hipoteca?
Seu credor examinará as declarações de impostos anteriores de, no mínimo, dois anos para ver sua renda. Eles também podem exigir que você forneça outros documentos de apoio, como o Formulário 1099s de seus clientes, Schedule C ou K-1s para seus impostos pessoais ou W-2s se você pagar a si mesmo de uma corporação sua.